家や土地といった不動産を持っていて、不動産の管理をしている大家さんは、常に大変な思いをしていると思います。
トラブルは不動産業者に任せていても、何かしら大家さん自ら動かなければいけないこともあります。
そんな大家さんが注意しなければいけないことを、3つに絞ってご紹介します。「全部対策するのは難しいな…」と思ったら、最後のサブリースも検討してみてください。
注意点1:敷金トラブルを学ぶ
東京都が作成した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」というのはご存じでしょうか。
いわゆる「原状回復」について問題になるのが敷金トラブルです。
その敷金トラブルを防止するための目安が、上記の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に書かれております。
東京の不動産業者は、このガイドラインに従って説明を行うことが義務付けられています。しかし、最終的には大家さんが負担する費用に関わるため、大家さん自身も知っておくべきです。
リンクを貼っておきますので、参考にしてみてください。→「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
注意点2:家賃滞納が発生したときの全部の流れを知る
部屋を貸すにあたり、ほとんどの人は問題なく払ってくれますが、滞納する人もいます。
「この人、支払いが遅れているな…いつ入金されるだろう」とモヤモヤする時間も嫌ですよね。
しかし、そういう人は大家さん側から行動を起こさないと、絶対に払ってくれません。
そうなった時の行動について、事前に知っておくのと知らないのとでは、ストレスも大きく変わります。
念のため抑えておきましょう。
【ちょっと遅れてるな…と思ってからの行動】
・入居者へ電話連絡
・入居者へ督促状(郵便)の送付
【1か月経っても入金がない場合】
・連帯保証人への電話連絡、督促状の送付
・内容証明郵便を入居者に送付(場合によっては何回も)
【入居者の滞納がひどい場合、もしくは連帯保証人併せて半年以上払われない場合】
・「契約解除通知」を内容証明郵便で郵送する
【それでも退去しない場合】
・裁判所へ請求の申し立て→強制執行手続き or 裁判所による強制退去
【退去した後の部屋について】
・動産の撤去にかかる申立て
・原状回復(すべて大家負担)
上記は管理会社が手伝ってくれますが、半分くらいは大家さんが行うことです。
また、仮に回収が成功しても大家さんにとってプラスになるわけではありません。そのため、管理会社に回収を頼んでも、費用は大家さんにとってマイナスになります。また、裁判になると弁護士費用も掛かるため、誰も得しません。
昨今では家賃保証会社が回収業務を行ったり督促業務を行っているため、大家さんによる負担は減っていますが、どちらにしても早めの対応が必要です。
注意点3:建物のメンテナンス手段を知っておく
建物は経年により劣化するものです。人が使えば、壁紙や床は汚れますし、機器のトラブルも発生します。
その時に大家さんが負担しなければいけない予算を組んでおくことが必要です。
金額は築年数や利用状況、業者による割引などで変わるため具体的な金額は出せませんが、おおよそ賃料の10%以上かかると見たほうが良いでしょう。
下記は、メンテナンスすべき個所と、大家さんが負担すべき個所です。
掃除: 床掃除、壁掃除、窓掃除、水回りの掃除など
換気: エアコンのフィルター掃除、窓の開け閉めによる換気など
水回りの点検: 排水口の掃除、水漏れチェックなど
家具・家電の点検: ガタつきや破損がないか確認
害虫対策: ゴキブリやねずみの侵入を防ぐ
エアコンクリーニング: エアコン内部のカビや汚れを清掃
換気扇クリーニング: 換気扇内部の油汚れやホコリを清掃
水回りの点検・修理: 水道管や排水管の詰まりや漏れの修理、蛇口やシャワーヘッドの交換など
電気設備の点検: ブレーカーやコンセントの点検、配線の老朽化チェック
ガス設備の点検: ガス漏れ検知器の設置、ガス管の点検、ガス器具の定期交換
壁紙・床材の張り替え: 経年劣化や傷みによって、壁紙や床材を張り替える
リフォーム: キッチンや浴室などの水回りをリフォーム
原状回復: 退去時に、部屋を元の状態に戻すための修繕 等々…
また、外壁なども数年に1度行うのがいいでしょう。
あくまで一例ではありますが、見落としがないかのチェックもしてみてください。
「すべて不動産会社に任せて、収入だけ受け取る」という手段もあり【サブリース】
大家さんだけですべてを行うことは難しいので、実際は管理会社が間に入り、大家さんと管理会社の二人三脚で物件を管理していることがほとんどです。
しかし「管理していくのが大変…」「トラブルの対応はしたくない」「予算に余力がない」等々、大家としての負担を減らしていきたいという方もいらっしゃいます。
弊社では、大家さんの物件を借り上げ、敷金トラブル、家賃滞納、建物メンテナンス等々、すべての負担を弊社が負うことができます。
家賃保証も含めているので、難しいことはすべて弊社に任せて、大家さんの固定収入にしていただければと思います。
是非、ご相談ください。